Как войти: взнос, ипотека, рассрочка

Первоначальный взнос на квартиру: 7 мест, где он уже лежит

На новостройку в 2026 году почти всегда нужно от 20% цены квартиры: так устроены и обычная ипотека, и семейная. У рассрочки от застройщика взнос бывает от 10 до 50%. В Подмосковье для квартиры 30 м² это около 1,4 млн ₽, в Новой Москве около 2 млн, в старой Москве около 3,8 млн

Прежде чем копить с нуля, открой приложение банка, Госуслуги и объявления о продаже своей машины или гаража. Часть взноса у тебя уже может быть, просто она лежит в разных местах. В конце статьи есть таблица: заполнишь её за вечер и увидишь свою сумму

Знакомая арифметика: на вкладе 3 млн, квартира стоит 12, и кажется, что копить ещё лет десять. Только считать надо не от цены квартиры, а от первоначального взноса, и эта сумма обычно меньше той, что держишь в голове. Разбираем по шагам, на цифрах Москвы и Подмосковья

Живёшь в другом городе? Всё, что ниже, работает и у тебя: способы собрать взнос те же, поменяются только цены. А московскую квартиру можно купить удалённо, не переезжая

Какой первоначальный взнос нужен в 2026 году

На квартиру в новостройке банки почти всегда просят от 20% цены. Кредиты со взносом 20% и меньше, как и кредиты людям с высокой долговой нагрузкой, с 1 июля 2026 года могут занимать не больше 5% всех выдач на строящееся жильё: так решил ЦБ. Поэтому 20% считай нижней планкой, а точную цифру уточняй в банке

Как покупаешьМинимальный взнос
Обычная ипотекаот 20%
Семейная ипотекаот 20%
Рассрочка от застройщикаобычно от 10 до 50%

Для семейной ипотеки нужен хотя бы один ребёнок младше 7 лет. Взнос по ней не меньше 20%, и в него можно положить маткапитал: так записано в условиях программы на сайте Минфина. У рассрочки условия у каждого застройщика свои, остаток платишь по его графику

Что меняется с 1 октября и почему взнос по семейной может выйти больше 20%

Минфин утвердил новые условия семейной ипотеки: для договоров с 1 октября 2026 года ставка и лимит кредита зависят от того, сколько в семье детей. Для Москвы и Московской области лимит такой: 12 млн при одном ребёнке, 15 млн при двух, 18 млн при трёх и больше. В других регионах лимиты ниже, от 6 до 10 млн

Лимит напрямую влияет на взнос: всё, что дороже, доплачиваешь своими. Квартира за 15 млн и один ребёнок: банк даёт 12 млн, взнос 3 млн, как раз 20%. Квартира за 18 млн: банк всё равно даёт 12 млн, а своих нужно уже 6 млн, треть цены

Отсюда понятно, почему семьи смотрят в сторону области. По подсчёту аналитиков «Метриум», под лимит 12 млн в новостройках Подмосковья подходит около 28 тыс квартир, а в Москве около 2 тыс

Так что с 1 октября семейка больше не про «20% и готово»: сначала смотрим лимит, потом считаем взнос

Сколько это в рублях в Москве и Подмосковье

Проще всего прикинуть по средней цене метра. В августе 2026 года метр в новостройках стоил в среднем 630 тыс ₽ в Москве в старых границах (данные bnMAP), 332 тыс ₽ в Новой Москве и 228,7 тыс ₽ в Подмосковье (данные «Метриум»). Вот что это даёт для квартиры 30 м² и взноса 20%

Где и цена метраКвартира 30 м²Взнос 20%
Москва в старых границах, 630 тыс ₽около 18,9 млноколо 3,8 млн
Новая Москва, 332 тыс ₽около 10 млноколо 2 млн
Подмосковье, 228,7 тыс ₽около 6,9 млноколо 1,4 млн

Это средние цифры. Конкретная квартира может стоить и дешевле, и дороже, но порядок понятен: для небольшой квартиры в области речь идёт о сумме около 1,5 млн

От какой суммы считают 20%

Процент считают от цены квартиры по договору. Если в цену входит отделка от застройщика, 20% считают от всей суммы вместе с ней. Поэтому сравнивай квартиры по итоговой цене в договоре

Если ты не в Москве, посчитай так же: возьми цену метра в своём городе, умножь на площадь и на 0,2

Проверить, что продаётся под твою сумму, можно прямо в поиске новостроек. На Яндекс Недвижимости открой фильтр «Взнос и платёж» и впиши свой взнос: сервис покажет, сколько жилых комплексов подходит. Вот как выглядит такая проверка для Подмосковья

Яндекс Недвижимость: первый взнос до 1,4 млн, новостройки Подмосковья, студии и однушки до 7 млн
Яндекс Недвижимость, 26.09.2026: студии и однушки в новостройках Подмосковья до 7 млн. Вписала в фильтр «Взнос и платёж» первый взнос до 1,4 млн, и сервис нашёл 54 жилых комплекса. Фото домов и реклама застройщиков размыты

Где лежит твой взнос: 7 мест, которые стоит проверить

Копить с нуля не обязательно. Часто деньги на взнос уже есть, просто они разбросаны: что-то на вкладе, что-то в гараже, что-то в машине, которая стоит во дворе. Про многое из этого человек даже не думает как про деньги. Пройдись по списку: в каждом пункте сказано, что открыть, что там увидишь и что это даёт

  1. Вклады и накопительные счета. Открой приложение банка, раздел со вкладами. Увидишь сумму и дату окончания каждого вклада. Это главная часть взноса, и сразу понятно, когда её можно забрать без потери процентов
  2. Наличные дома. Пересчитай конверт или кубышку. Увидишь сумму, которая просто лежит. Эти деньги можно положить на счёт и тоже учесть во взносе
  3. Маткапитал. Остаток видно в личном кабинете Соцфонда или на Госуслугах. Увидишь сумму, которую ещё не потратили. Её можно направить во взнос сразу, подробнее ниже
  4. Машина, которая больше стоит, чем ездит. Открой объявления о продаже такой же модели того же года. Увидишь рыночную цену. Поймёшь, сколько машина добавит к взносу
  5. Гараж, кладовка, машиноместо. Посмотри объявления в своём кооперативе или доме. Увидишь, за сколько такие продают. Это деньги, которые сейчас просто стоят без дела
  6. Дача или участок, куда никто не ездит. Посмотри объявления в том же посёлке. Увидишь цену похожих. Поймёшь, продавать или сдавать
  7. Старая квартира или доля. Посмотри объявления похожих квартир рядом. Увидишь рыночную цену. Квартиру можно продать или отдать в зачёт новой через trade-in, об этом ниже
Дром: объявления Hyundai Solaris 2018 года в Подмосковье, цены 499 999, 900 000 и 1 300 000 рублей
Дром, 25.09.2026: за одну и ту же машину 2018 года в Подмосковье просят и 500 тыс, и 900 тыс, и 1,3 млн ₽. Рядом с ценой сервис сам пишет, отличная она, нормальная или высокая

Забирать весь вклад при этом не обязательно: взнос можно собрать из двух-трёх пунктов, а часть денег оставить там, где лежали. Стоит ли вообще забирать деньги с вклада, я посчитала в метрах в статье «Вклад или недвижимость»

Бывает, что взнос годами стоит в гараже, а человек всё это время копит на него с зарплаты

Материнский капитал на первоначальный взнос

Маткапитал можно направить на первоначальный взнос по ипотеке сразу, не дожидаясь, пока ребёнку исполнится 3 года. Подходит и новостройка по договору долевого участия. Деньги Соцфонд переводит напрямую банку или продавцу

Суммы с 1 февраля 2026 года по данным Соцфонда:

КомуСумма
на первого ребёнка728 921,90 ₽
на второго, если на первого не получали963 243,17 ₽
доплата при рождении второго, если на первого уже получали234 321,27 ₽
Страница Соцфонда: размер материнского капитала с 1 февраля 2026 года на первого и второго ребёнка
Соцфонд России, 25.09.2026: суммы маткапитала с 1 февраля 2026 года. Рамкой отмечена сумма на первого ребёнка

Квартиру оформляют в общую собственность с детьми и супругом. При ипотеке это можно сделать сразу, согласие банка не нужно

Для семьи с одним ребёнком маткапитал закрывает примерно половину взноса за небольшую квартиру в Подмосковье

Старая квартира в зачёт новой: как работает trade-in

Если у тебя есть квартира, которую хочется поменять на новостройку, её можно отдать в оплату новой через программу застройщика. Продавать её самой не нужно: этим занимается застройщик, его агентство или партнёры, а деньги идут в оплату новой квартиры, часто как раз во взнос

Условия у застройщиков разные. Бывает, что квартиру сразу берут в зачёт первоначального взноса, и дальше тебя уже не касается, как и когда её продадут. Бывает, что цену новой квартиры фиксируют на 2-3 месяца, пока продают старую. А кто-то разрешает жить в старой квартире до ключей от новой

Квартира может быть и в другом регионе. Застройщики Москвы и Подмосковья могут принять её в счёт оплаты новостройки, и тогда квартира из твоего города становится взносом за новую в Москве или области

На что смотреть

  • при быстром выкупе цену старой квартиры обычно ставят немного ниже рынка
  • если цену новой квартиры фиксируют на время продажи старой, уточни, что будет, если покупатель за этот срок не найдётся
  • не все застройщики берут квартиры в ипотеке или купленные с маткапиталом
Пересчитай стратегию

Сдаёшь квартиру в своём городе за копейки? Это тоже взнос, просто пока в неудобной форме

Сравни, сколько она приносит в месяц и сколько приносила бы похожая квартира в Подмосковье. А потом сравни цены: бывает, что старая квартира стоит почти как новая в области. Добавь немного, и вместо старой у тебя новостройка, которая может сдаваться дороже, в регионе, где метр в новостройках за год подорожал на 15%

Деньги от родителей на взнос: как оформить

Если на взнос помогают родители или ты сама помогаешь взрослому ребёнку, налога с подаренных денег нет: денежные подарки от людей не облагаются НДФЛ по пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса. Удобнее переводить со счёта на счёт: так видно, откуда деньги

Такие решения редко принимают в одиночку. Покажи родителям таблицу из конца статьи: когда все цифры на одной странице, разговор идёт спокойнее

Если не хватает: рассрочка от застройщика

Рассрочка позволяет войти с меньшей суммой. Первый взнос обычно от 10 до 50% цены, остальное платишь застройщику по графику, как правило за год или несколько лет. Процентов банку нет, но проверь цену: наценка бывает зашита в стоимость квартиры

На что смотреть

  • график у каждого застройщика свой: посчитай заранее, потянешь ли каждый платёж
  • что будет при просрочке, написано в договоре: прочитай этот пункт до подписания
  • по договору долевого участия деньги идут на эскроу-счёт в банке и до сдачи дома лежат там

Если всё-таки копить

За год метр в новостройках старой Москвы подорожал на 16,7%, в Подмосковье на 15%. Если копить с нуля, планка движется вместе с тобой. Поэтому сначала собираем то, что уже есть, и копим только недостающее

Сколько оставить себе и чего не делать со взносом

Не отдавай во взнос всё до последнего рубля. После сделки будут платежи, переезд или ремонт, и спокойнее, когда на это есть запас. Взнос собираем, но не выгребаем всё до нуля

Когда взнос посчитан, остаётся выбрать новостройку: как это сделать по 6 шагам, я разобрала в статье «Как выбрать новостройку»

Чего не делать со взносом

  • Не отдавай наличные в руки никому, ни застройщику, ни посреднику. При покупке по договору долевого участия оплата идёт только через эскроу-счёт в банке, любой другой путь ненадёжен
  • Не бери потребительский кредит, чтобы закрыть взнос. Банк увидит новый долг, и ипотеку могут не одобрить или одобрить меньше: заёмщикам с большой долговой нагрузкой банки сейчас дают её неохотно
  • Не занимай у знакомых под расписку. Возвращать долг придётся одновременно с платежами по ипотеке, а это двойная нагрузка на кошелёк
11 мин чтения Ольга Сергиенко

Источники

Цифры проверены по этим материалам 25.09.2026

Таблица своих денег за один вечер

Выпиши каждую строку и поставь рядом сумму. Сложи и сравни с 20% от цены квартиры, которую хочешь. Эту же таблицу удобно показать тому, с кем решаешь

Сохрани себе

  • Вклады и счета: сумма и дата, когда можно забрать
  • Наличные дома
  • Маткапитал: остаток
  • Машина: цена по объявлениям о такой же
  • Гараж, кладовка, машиноместо
  • Дача или участок
  • Старая квартира или доля
  • Помощь родителей или детей: сколько и когда
  • Итого на взнос
  • 20% от цены квартиры, которую хочешь

Канал Ольги Сергиенко

Что делать с собранным взносом дальше

В канале разбираю, как выбрать первую новостройку в Москве и Подмосковье и не ошибиться: по шагам, простыми словами

Перейти в Телеграм

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру без первоначального взноса? Такие предложения у застройщиков бывают, но платёж по ним выше, а ипотеку с маленьким взносом банки сейчас выдают редко: ЦБ ограничил такие кредиты. Обычно проще собрать взнос из того, что уже есть
Можно ли внести маткапитал в первоначальный взнос, если ребёнку нет 3 лет? Да. На первоначальный взнос по ипотеке маткапитал можно направить сразу после рождения ребёнка, в том числе при покупке новостройки по договору долевого участия
Какой первоначальный взнос по семейной ипотеке с 1 октября 2026 года? От 20% цены. С 1 октября меняются ставка и лимит: для Москвы и области лимит 12 млн при одном ребёнке, 15 млн при двух, 18 млн при трёх и больше. Если квартира дороже, всё сверх лимита платишь своими, и взнос выходит больше 20%
Нужно ли платить налог, если деньги на взнос подарили родители? Нет. Денежные подарки от людей не облагаются НДФЛ по пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса
Можно ли взять потребительский кредит на первоначальный взнос? Можно, но банк увидит новый долг, и ипотеку могут не одобрить или одобрить меньше: заёмщикам с большой долговой нагрузкой банки сейчас дают её неохотно. Надёжнее собрать взнос из своих денег
От какой суммы считают первоначальный взнос? От цены квартиры по договору. Если отделка от застройщика входит в цену, взнос считают от всей суммы вместе с ней