Сдача квартиры

Как сдать квартиру в аренду: 7 шагов, чтобы её сняли первой

Чтобы квартиру сняли быстро и по хорошей цене, её готовят под конкретного арендатора, выделяют среди похожих объявлений, проверяют того, кто заезжает, и оформляют всё официально. Это 7 шагов, и на большинство хватит одного вечера. Первой снимают не самую дешёвую квартиру, а ту, где человек сразу видит: здесь удобно именно ему

Открой калькулятор аренды «Яндекс Аренды», введи адрес своей квартиры и посмотри, за сколько сдают похожие рядом. А потом пролистай объявления в своём районе глазами будущего жильца: какое ты открыла бы первым и почему

Эта статья для тех, у кого ключи уже на руках или вот-вот будут: квартира своя, в новостройке или на вторичке, и её пора сдавать. Я подбираю новостройки в Москве и Подмосковье, и после ключей мне чаще всего задают один вопрос: как сдать, чтобы квартира не стояла. Если квартиру ещё только выбираешь, загляни сначала в статью «Какую квартиру купить для сдачи в аренду: 7 проверок»: половину того, что ниже, проще заложить ещё при покупке

Как сдать квартиру в аренду: 7 шагов коротко

Сдача квартиры в аренду раскладывается на 7 шагов по порядку, и везение тут почти ни при чём. Главное правило одно: не примеряй квартиру на себя, смотри на неё глазами того, кто будет её снимать

Шаг	Главный вопрос	Где ответ
1. Целевая аудитория	долгосрок или посуточно	для кого квартира и сколько у тебя времени
2. Наполнение	что купить, а что подождёт	кухня и техника первыми
3. Отличие	чем выделиться среди похожих	одна деталь, свет, фото, объявление
4. Цена	за сколько сдавать	похожие квартиры рядом, калькулятор
5. Поиск	где найти арендатора	самой, через агента или сервис
6. Проверка	как не ошибиться с жильцом	паспорт, долги, 5 вопросов
7. Оформление	как сдавать официально	договор, акт, залог, налог 4%

Шаг 1. Долгосрок или посуточно: реши, кто будет жить

Формат сдачи зависит от 2 моментов: для кого квартира и сколько у тебя времени. Поэтому сначала ответь себе: а кто твой арендатор? Студент, молодой специалист, пара, семья с детьми или гость на пару ночей. От ответа зависит всё остальное: что покупать в квартиру, какие делать фото и сколько просить. Ты сдаёшь не квартиру, а образ жизни

	Долгосрок	Посуточно
кто живёт	студент, специалист, пара, семья, месяцы и годы	гости на несколько ночей: командировка, лечение, отдых
твоё время	показы раз в год-два, остальное по звонку	заезды, уборка и бельё каждую неделю или управляющая компания
где работает	почти везде, где удобно добираться до работы и учёбы	рядом вокзал, центр, деловой район, большая больница, выставочный центр
налог	4% как самозанятая	те же 4%

Посуточно квартира может принести больше: по подсчёту управляющей компании FLAT INN, в Москве в среднем в 2,2 раза больше долгосрока (vc.ru, 31.03.2026). Но и работы больше: уборка, заезды, комиссия площадки, свет и интернет круглый год. По закону посуточно сдавать свою квартиру можно, Конституционный суд в 2023 году отдельно сказал, что это не гостиница (КонсультантПлюс). Мало своего времени - проще сдавать в долгосрок. Есть место, куда гости едут круглый год, и управляющая компания - посутка принесёт больше

Шаг 2. Что купить в квартиру под сдачу, а что подождёт

Покупают под быт жильца: он выбирает квартиру по тому, чем пользуется каждый день. Это кухня, холодильник, плита, стиральная машина, спальное место. Плиту, холодильник и стиральную машину «Яндекс Аренда» прямо называет самой важной техникой (журнал «Яндекс Аренды», 17.08.2026). А вот дорогой диван, шкаф-купе и кресло для чтения часто оказываются лишними: семьи, которые снимают в долгосрок, везут свою мебель, вплоть до бабушкиного серванта

	Что	Почему
покупаем сразу	кухня, холодильник, плита, стиральная машина, кровать с хорошим матрасом, шторы, свет	без этого квартиру почти не снимают, а кухню с собой не перевозит никто
когда ясно, кто въедет	стол для работы, шкаф, диван, телевизор	студенту нужен стол, паре шкаф, семья часто везёт своё
не спешим	дорогая дизайнерская мебель, всё «как для себя»	за неё почти не доплачивают

Цифра, которая это объясняет: в Москве квартира с мебелью дороже пустой в среднем примерно на 10%, а сильнее всего ищут квартиры «под тапки», куда можно заехать сразу. Так говорят эксперты рынка в «Российской газете» («Российская газета», 30.07.2026). Значит, кухня с техникой обязательна, а дорогой мебелью квартиру не выделишь. Выделяют её другим, об этом следующий шаг

Если квартира в новостройке с отделкой от застройщика, а бывает, что и с мебелью, после ключей остаётся докупить технику и мелочи, и квартира выходит в аренду быстрее. Смету удобнее считать ещё до ключей: тогда деньги не уйдут на лишнее, а разница останется на мелкий ремонт и первые месяцы, пока ищется арендатор

Шаг 3. Как выделить квартиру среди похожих объявлений

Похожих квартир в объявлениях всегда много, особенно в новых ЖК, где рядом сдаются десятки студий и однушек. Тот, кто ищет квартиру, листает ленту и открывает объявление, где зацепила фотография на обложке. Ценой спорит тот, кому больше нечем выделиться, а квартиру, которая отличается, снимают первой даже среди десятка похожих

Объявления об аренде однушек в Москве: две похожие кухни и квартира с тёмной стеной и зеленью — Однушки в аренду на Яндекс Недвижимости, 29.09.2026. У двух первых на обложке похожие светлые кухни, третья цепляет глаз тёмной стеной, зеленью и светом. Цены разные прежде всего из-за района и дороги. Адреса, названия ЖК и описания закрыты

Выделиться картинкой помогают 4 приёма, и на все хватит выходных и небольшой суммы:

одна яркая деталь: стена другого цвета, зелень, красивый свет над столом, хороший текстиль. Одна, а не всё сразу: остальное чистое и спокойное, чтобы жилец мог представить там свои вещи
свет: исправные светильники, тёплый свет вечером, шторы, которые закрывают окно полностью
фотографии: днём, каждая комната с разных сторон, первой ставь самую сильную: кухню, вид из окна или ту самую деталь. «Для потенциального жильца фотографии часто становятся первым знакомством с квартирой», пишет «Яндекс Аренда». Фото честные, без сильной обработки, иначе на показе разница вызовет недоверие
объявление под своего арендатора: в первых строках то, что важно именно ему. Студенту дорога до вуза и стол, семье школа, сад и место для хранения, командированному метро и быстрый интернет. И правила сразу: можно ли с детьми и животными

Часть отличий выбирается ещё при покупке, и после ключей их уже не поменяешь: вид из окна, удобная планировка, лоджия, место для хранения, редкий для этого ЖК тип квартиры. Как заложить их заранее, я разобрала в статье «Какую квартиру купить для сдачи в аренду», в проверке про похожие квартиры

Шаг 4. За сколько сдать квартиру

Цену ставят по 3-5 похожим квартирам рядом: той же площади, с таким же ремонтом, мебелью и дорогой до метро. Самой дорогой квартирой района мериться не стоит: «Если цена заметно выше рынка, поиск жильца может занять больше времени», предупреждает «Яндекс Аренда». Быстрее всего прикинуть цену в калькуляторе

Калькулятор аренды квартиры на сайте Яндекс Аренды: поле для адреса и кнопка Оценить бесплатно — Калькулятор аренды «Яндекс Аренды», 29.09.2026: вводишь адрес, и сервис сравнивает квартиру с похожими объявлениями в том же доме и районе. Оценка бесплатная

Ставки аренды растут и в Москве, и в Подмосковье. В 10 ближних к Москве городах медианная ставка в августе 2026 года дошла до 49,9 тыс ₽ в месяц, на 3,7% выше, чем годом раньше (URA.RU по данным «Яндекс Аренды», 31.08.2026). В Москве однушку даже в самых доступных районах сдают в среднем за 52,8-56 тыс ₽, и в 3 из 5 таких районов за август она подорожала (РБК Недвижимость, 09.09.2026). За первый квартал 2026 года ставки у студий выросли на 4,5%, у однушек на 2,5% («Коммерсант», 20.04.2026)

Сразу реши, что входит в цену: коммунальные услуги целиком или только счётчики, и напиши это и в объявлении, и в договоре. Руководитель «Яндекс Аренды» Андрей Зайко советует смотреть на похожие предложения рядом: «рыночная стартовая ставка помогает быстрее найти подходящего арендатора» (ТАСС, 14.08.2026). Цена по рынку плюс квартира, которая выделяется, и есть та пара, с которой сдают первой

Шаг 5. Где найти арендатора: самой или через агентство

Искать можно самой, через агента или через сервис, и выбор зависит от того, сколько у тебя времени и далеко ли ты живёшь от квартиры

Путь	Что делаешь сама	Кому подходит
самой на площадках: Авито, ЦИАН, Яндекс Недвижимость, Домклик	фото, объявление, звонки, показы, проверка, договор	если есть время и квартира рядом
через агента	агент ищет, показывает и проверяет, договор подписываешь ты	если времени мало, а решать хочется самой
через сервис или управляющую компанию	почти ничего: ищут, проверяют жильца, собирают оплату	если живёшь далеко или сдаёшь посуточно

Объявление можно разместить на 2-3 площадках сразу: квартиры ищут в разных местах. Агент и сервис берут плату за свою работу, поэтому их условия сравни заранее и впиши в расчёт. Больше всего решает, насколько объявление попадает точно в своего человека, а это ты уже сделала на шаге 3

Шаг 6. Как проверить арендатора за 15 минут

Проверка занимает около 15 минут, и её делают до того, как отдать ключи, даже если квартира уже постояла и хочется скорее. Спешка тут не помогает: от простоя спасает не первый встречный жилец, а квартира, которую легко сдать. Как выбрать такую при покупке, в статье «Какую квартиру купить для сдачи в аренду»

Паспорт. С согласия будущего арендатора проверь, действителен ли его паспорт: сервис МВД «Проверка действительности паспорта» теперь работает на Госуслугах, нужны серия и номер
Долги. В банке данных исполнительных производств на сайте судебных приставов видно, есть ли у человека долги по решению суда. Нужны фамилия, имя и дата рождения
Разговор. 5 вопросов: кто будет жить, где работает или учится, на сколько собирается снимать, почему переезжает, есть ли животные. Понятный ответ без путаницы говорит больше любой справки
Договор и акт. Всё, о чём договорились, в письменном договоре, а состояние квартиры в акте с фотографиями. Об этом следующий шаг

Больше данных, чем нужно для договора, не собирай: «не стоит собирать больше персональной информации, чем действительно необходимо», советует «Яндекс Аренда». А если проверять самой не хочется, это делают агент или сервис

Шаг 7. Как сдать квартиру официально: договор, залог, налог

Официально сдавать проще и дешевле, чем кажется. Вот 5 моментов, которые для этого нужны

Договор. По закону это договор найма, а тот, кто снимает, называется в нём нанимателем. Заключается договор письменно (статья 674 ГК): в нём цена и срок, кто платит коммунальные услуги, залог, что входит в квартиру и как расторгнуть. Если договор на год и дольше, по той же статье его нужно регистрировать, поэтому часто подписывают на 11 месяцев и продлевают. Сдаёт квартиру собственник (статья 608 ГК), поэтому в новостройке договор с нанимателем подписывают после регистрации права

Акт приёма-передачи. В нём состояние квартиры, мебель и техника, сколько ключей и показания счётчиков, а к нему фотографии. Акт выручает и тебя, и жильца: видно, какой квартира была на старте

Залог. В договоре его называют обеспечительным платежом. Пропиши сумму и то, когда и за что он возвращается

Налог. Проще всего сдавать как самозанятая: с оплаты от человека 4%, от компании 6%, пока доход за год не больше 2,4 млн ₽. Сдача квартиры посуточно или на долгий срок прямо названа на сайте налоговой среди подходящих занятий (ФНС России). Регистрируются в приложении или на сайте «Мой налог», там же выбивают чек за каждую оплату, а налог считается сам

Регистрация самозанятой на сайте Мой налог через личный кабинет ФНС: логин ИНН и пароль — «Мой налог» на сайте налоговой, 29.09.2026: зарегистрироваться самозанятой можно, например, по логину и паролю от личного кабинета ФНС. В приложении «Мой налог» есть и другие способы

Без самозанятости с аренды платят обычный налог 13% и раз в год сами подают декларацию (статья 228 НК). 4% это в 3 с лишним раза меньше, и меньше, чем налог с процентов по вкладу сверх лимита, про него я писала в статье «Налог на вклады»

Если квартира в ипотеке. Закон разрешает сдавать её без согласия банка, если договор с банком этого не запрещает (статья 40 закона об ипотеке). Перед тем как сдавать, открой свой договор с банком и найди пункт про аренду

Следующую квартиру выбирай так, чтобы её легко было сдать

Если посмотреть на 7 шагов ещё раз, видно: 3 из них проще всего решить при покупке. После ключей их уже не поменяешь, а при покупке это вопрос правильного выбора

Шаг	Что решается при покупке
1. Целевая аудитория	район и дорога: метро, МЦД, работа и учёба в пешей доступности или на одном транспорте
2. Наполнение	отделка от застройщика, а иногда и мебель: после ключей остаётся докупить технику и сделать фото
3. Отличие	вид из окна, планировка, лоджия, сколько в корпусе студий и однушек

Да, новостройку сдают только после ключей. Зато квартира дорожает уже со стройки, и на ключах рост не заканчивается: если выбраны правильный ЖК и район, цена может расти ещё многие годы. За год до августа 2026 года метр в новостройках Москвы подорожал на 16,7% (данные bnMAP), в Подмосковье на 15% (подсчёт «Метриум»)

А арендатор получает квартиру в новом доме, где до него никто не жил, свежий ремонт и к тому же классную новенькую инфраструктуру: в новых ЖК часто есть дворы без машин, детские и спортивные площадки, магазины и сервисы на первых этажах. Многие арендаторы выбирают квартиру в том числе за развитую инфраструктуру, и «Яндекс Аренда» это подтверждает: квартиры «в локациях с развитой инфраструктурой будут сдаваться быстрее и дороже» (журнал «Яндекс Аренды», 15.05.2026)

Аренда закрывает часть ипотечного платежа, а основные деньги приносит рост цены самой квартиры. Как посчитать это в квадратных метрах, а не в процентах, я показала в статье «Вклад или недвижимость»

Все проверки, которые стоит пройти до покупки, собраны в статье «Какую квартиру купить для сдачи в аренду: 7 проверок». А найти среди сотен строек ЖК, где рядом не будет десятка таких же квартир, проще с тем, кто видит рынок каждый день: покупать с умом и с экспертом

Квартира под сдачу в регионе: поменять на Москву или Подмосковье

Если твоя квартира под сдачу не в Москве, а в твоём городе, посмотри на неё не только как на квартиру под сдачу, но и как на взнос. У тебя уже есть огого от чего стартовать: эту квартиру можно превратить в новостройку в Москве или Подмосковье и сдавать уже там

Дело не в твоей квартире: просто в Москве и Подмосковье за похожую квартиру платят больше в рублях. В июле 2026 года медианная ставка аренды в Екатеринбурге была 33 тыс ₽ в месяц, в Перми, Нижнем Новгороде и Самаре 30 тыс ₽ (ТАСС по данным «Яндекс Аренды»). А в ближних городах Подмосковья медиана 49,9 тыс ₽, и в Москве однушку даже в самых доступных районах сдают за 52,8-56 тыс ₽

Сделать это можно так, и продавать квартиру самой не обязательно:

обмен через застройщика, его называют трейд-ин (trade-in). Застройщики Москвы и Подмосковья могут принять квартиру из другого региона в счёт оплаты новостройки. Продают её застройщик, его агентство или партнёры, и дальше тебя уже не волнует, как и когда. Условия у всех разные, как это устроено, я разобрала в статье «Первоначальный взнос на квартиру»
продать и сделать деньги взносом. Остаток добирают рассрочкой от застройщика, ипотекой с пониженной застройщиком ставкой, семейной ипотекой или маткапиталом. Варианты подбирают под конкретного человека, и они быстро меняются

Страшное слово Москва здесь не про переезд: жить ты остаёшься у себя, а квартира работает там, где её охотно снимают. Новостройку можно посмотреть по видеосвязи или приехать в офис продаж, а сделку провести удалённо из своего города. Сдавать новую квартиру на расстоянии помогут агент или сервис из шага 5. Главное, чтобы новая квартира была выбрана правильно: ЖК, район и планировка под будущих жильцов

15 мин чтения Ольга Сергиенко

Источники

Цифры и правила проверены по этим материалам 29.09.2026

Журнал «Яндекс Аренды», 17.08.2026: как подготовить квартиру, фото, цена, акт приёма-передачи, какие данные арендатора нужны
Журнал «Яндекс Аренды», 15.05.2026: какие квартиры сдаются быстрее, инфраструктура, минимальный набор техники
«Российская газета», 30.07.2026: квартиры «под тапки», разница в цене с мебелью и без
URA.RU, 31.08.2026: ставки аренды в 10 ближних городах Подмосковья, данные «Яндекс Аренды»
РБК Недвижимость в Mail Финансах, 09.09.2026: ставки аренды однушек в районах Москвы, данные «Яндекс Аренды»
ТАСС в Mail Финансах, 14.08.2026: ставки аренды в городах-миллионниках, данные «Яндекс Аренды»
«Коммерсант», 20.04.2026: рост ставок аренды студий и однушек («Яндекс Аренда»)
vc.ru, 31.03.2026: посуточная и долгосрочная аренда, расчёт FLAT INN
КонсультантПлюс: посуточная сдача квартир, постановление Конституционного суда от 23.03.2023 № 9-П
ФНС России: налог на профессиональный доход, ставки 4% и 6%, лимит 2,4 млн ₽
«Мой налог»: регистрация самозанятых
Налоговый кодекс РФ, статья 228: налог с дохода от сдачи квартиры без самозанятости
Гражданский кодекс РФ, статья 674: форма договора найма и регистрация договора на год и дольше
Гражданский кодекс РФ, статья 608: кто вправе сдавать квартиру
Закон «Об ипотеке», статья 40: сдача заложенной квартиры в аренду
Госуслуги: проверка действительности паспорта (сервис МВД)
ФССП России: банк данных исполнительных производств
Мир Квартир, 02.09.2026: цены новостроек Москвы за год, данные bnMAP
Mail Финансы, 14.09.2026: цены новостроек Подмосковья, данные «Метриум»
«Яндекс Аренда»: калькулятор аренды

Памятка: перед тем как отдать ключи

Пройди по списку, пока квартира готовится к первым жильцам. Каждый пункт это вечер или меньше

Сохрани себе

Выбери целевую аудиторию своего будущего арендатора (студент, молодой специалист, пара, семья или гость на пару ночей) и формат: долгосрок или посуточно
Купи главное: кухня, холодильник, плита, стиральная машина, кровать, шторы, свет
Добавь одну яркую деталь, остальное оставь чистым и спокойным
Сделай фото днём и первой поставь самую сильную
Сверь цену с 3-5 похожими квартирами рядом и в калькуляторе аренды
Размести объявление на 2-3 площадках, в первых строках то, что важно твоей целевой аудитории
Проверь того, кто въезжает: паспорт, долги, 5 вопросов
Подпиши договор и акт с фотографиями, зарегистрируйся самозанятой в «Мой налог»

Канал Ольги Сергиенко

Памятка под рукой

Добавь эту страницу в закладки, чтобы памятка была под рукой, пока готовишь квартиру к сдаче. А в канале простыми словами разбираю, как выбрать новостройку и с чем в неё зайти

Перейти в Телеграм

Частые вопросы

Стоит ли сдавать квартиру в аренду?

Да, если сделать всё по уму: подготовить квартиру под своего жильца, поставить цену по рынку, проверить паспорт и долги и оформить договор. Аренда закрывает часть расходов на квартиру, а сама квартира остаётся твоей и дорожает, если выбраны правильный ЖК и локация

Можно ли сдавать ипотечную квартиру?

Да. По статье 40 закона об ипотеке сдавать можно без согласия банка, если договор с банком этого не запрещает. До того как сдавать, найди в своём договоре пункт про аренду

Может ли самозанятая сдавать квартиру?

Да, сдача квартиры посуточно или на долгий срок прямо названа на сайте налоговой среди занятий для самозанятых. Налог 4% с оплаты от человека и 6% от компании, пока доход за год не больше 2,4 млн ₽. Регистрация и чеки в приложении «Мой налог»

Как лучше сдавать квартиру: с мебелью или без?

С кухней и техникой обязательно, остальное по ситуации. В Москве квартира с мебелью дороже пустой в среднем примерно на 10%, а семьи, которые снимают в долгосрок, часто везут свою мебель. Поэтому сначала холодильник, плита, стиральная машина и кровать, а диван и шкаф, когда понятно, для кого квартира

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?

Там, где гости едут круглый год, посуточная сдача приносит больше: по подсчёту FLAT INN, в Москве в среднем в 2,2 раза больше долгосрока. Но и времени, и расходов больше: уборка, заезды, комиссия площадки. Если времени мало, проще сдавать в долгосрок или отдать посутку управляющей компании

Как лучше сдать квартиру: самой или через агентство?

Самой, если есть время на фото, звонки, показы и проверку. Через агента или сервис, если времени мало или ты живёшь далеко: поиск и проверку они берут на себя, а их условия стоит сравнить заранее

Как сдавать квартиру, если живёшь в другом городе?

Через агента, сервис или управляющую компанию: они показывают квартиру, проверяют жильца и собирают оплату. У сервисов договор часто оформляется онлайн, а налог через «Мой налог» платится из любого города